Comprar casa em 2026: como calcular a entrada e o que mudou no financiamento imobiliário

Última atualização: agosto de 2026

O financiamento habitacional brasileiro entrou em 2026 com três mudanças que alteram a conta de quem quer sair do aluguel. O teto do Sistema Financeiro da Habitação subiu para R$ 2,25 milhões, a Caixa voltou a financiar até 80% do valor de imóveis usados na tabela SAC, e o Banco Central passou a liberar parte dos depósitos compulsórios da poupança para o crédito imobiliário. Na prática, a entrada mínima em boa parte das operações voltou ao patamar de 20%, e quanto isso representa em reais depende do preço médio da praça: em cidades médias do interior, uma busca por casas à venda em Londrina ou em outros polos regionais mostra tickets em que 20% significa algo em torno de R$ 80 mil a R$ 150 mil, enquanto nas capitais o mesmo percentual facilmente dobra.

Resposta direta: em 2026, a entrada mínima nas linhas mais comuns do SBPE gira em torno de 20% do valor de avaliação do imóvel. O desembolso inicial real, no entanto, costuma ficar entre 23% e 25% do preço, porque ITBI, registro e tarifa de avaliação não entram no financiamento.

A liberação dos compulsórios é a peça central. Cerca de R$ 36,9 bilhões voltaram a circular como crédito habitacional, o que explica por que os bancos reabriram cotas que estavam suspensas no ano anterior. Já as taxas praticadas no SBPE seguem entre 11% e 13,76% ao ano, dependendo do banco e do relacionamento do cliente.

Como calcular a entrada de verdade

O erro mais comum é calcular 20% sobre o preço negociado. O banco financia sobre o valor de avaliação, feito por um engenheiro credenciado, e esse valor pode vir abaixo do combinado com o vendedor. Quando isso acontece, a diferença sai do bolso do comprador.

Veja um exemplo ilustrativo de um imóvel de R$ 500 mil:

O percentual real, portanto, fica próximo de 24% do preço, e não de 20%. Quem monta o orçamento pelo número redondo descobre o furo na semana da assinatura, quando não há mais tempo de negociar.

A conta da parcela e da renda

O outro limite é a capacidade de pagamento. Os bancos costumam aceitar que a prestação comprometa no máximo 30% da renda familiar bruta comprovada.

Seguindo o mesmo exemplo, um financiamento de R$ 400 mil em 360 meses pela tabela SAC, a uma taxa próxima de 11,5% ao ano, resulta em uma primeira parcela na faixa de R$ 4.700 a R$ 5.000, já somados os seguros obrigatórios e a taxa de administração. Para caber no limite de 30%, a renda familiar precisa girar em torno de R$ 16 mil.

Dois pontos que mudam esse resultado:

• SAC ou Price. Na SAC a parcela começa mais alta e cai ao longo do contrato, e o total de juros é menor. Na Price a parcela é fixa, entra mais gente na aprovação, mas o custo total sobe. A Caixa financia até 80% na SAC e 70% na Price, então a escolha da tabela mexe também na entrada.
• CET, não taxa nominal. O Custo Efetivo Total inclui seguros, tarifas e encargos. Comparar propostas pela taxa anunciada leva a decisões erradas. As condições essenciais dessas operações estão na Resolução CMN 4.676, publicada pelo Banco Central, que também trata dos seguros que o banco pode exigir.

O FGTS entrou em mais operações

Com o teto do SFH em R$ 2,25 milhões, imóveis que antes caíam automaticamente no SFI, onde não há uso de FGTS nem taxa regulada, agora podem ser enquadrados nas regras do SFH. Isso significa que o saldo do fundo volta a servir para três finalidades:

1. Compor a entrada e reduzir o valor financiado.
2. Amortizar o saldo devedor durante o contrato.
3. Pagar parte das prestações por períodos determinados.

As condições de uso continuam valendo, entre elas não possuir outro imóvel residencial no município e ter o tempo mínimo de contribuição. Vale conferir o saldo e a elegibilidade antes de fechar a proposta, porque o valor muda o cenário de aprovação.

Sequência que evita retrabalho

A ordem em que as etapas acontecem importa mais do que a maioria dos compradores imagina.

1. Aprove o crédito antes de escolher o imóvel. A carta de aprovação define o teto real de busca e dá poder de negociação.
2. Compare pelo menos três bancos. A diferença de taxa entre instituições costuma valer dezenas de milhares de reais no total do contrato.
3. Reserve o custo de aquisição em caixa separado. ITBI e registro não são financiáveis na maioria das operações.
4. Peça a matrícula atualizada do imóvel. Penhora, usufruto ou inventário em andamento travam a operação depois de semanas de processo.
5. Confirme se o vendedor aceita o prazo do banco. Um financiamento leva de 30 a 60 dias, e vendedor com pressa costuma preferir proposta à vista.
6. Trabalhe com uma imobiliária que acompanhe a documentação. Empresas com carteira grande e estrutura própria de análise, como a Santamérica, resolvem pendências de matrícula e avaliação antes que elas travem o contrato.

Perguntas frequentes

A entrada mínima é sempre 20%? Não. Vinte por cento é o patamar mais comum nas linhas do SBPE em 2026, mas alguns bancos privados limitam o financiamento a 70% do valor, o que eleva a entrada a 30%. Imóveis na planta e enquadramentos no Minha Casa Minha Vida seguem regras próprias.

O ITBI pode ser financiado? Não na maioria das operações. O imposto e as despesas de cartório costumam ser pagos com recursos próprios, e é por isso que o desembolso inicial supera o valor da entrada.

Vale esperar a Selic cair mais para financiar? Não necessariamente. As taxas do crédito habitacional acompanham a Selic com atraso e dependem também do funding de poupança, LCI e CRI. Além disso, o preço do imóvel tende a subir no mesmo período em que o juro cai, o que anula parte do ganho da espera.

É possível ter dois financiamentos ao mesmo tempo? Sim. A restrição que impedia mais de um contrato no SBPE por CPF foi removida, desde que a renda suporte as duas prestações dentro do limite de comprometimento.

O FGTS pode ser usado em imóvel de R$ 2 milhões? Sim, desde 2026, porque o teto do SFH subiu para R$ 2,25 milhões. Antes, imóveis acima de R$ 1,5 milhão ficavam fora dessa possibilidade.

O planejamento pesa mais que a taxa

Em um ciclo de crédito reaberto, quem chega com aprovação em mãos, custo de aquisição reservado e documentação do imóvel checada fecha em condições melhores do que quem apenas encontrou a taxa mais baixa em um comparador. A taxa é uma variável. A estrutura da entrada, a escolha entre SAC e Price e o enquadramento no SFH são decisões que ficam no contrato pelos próximos trinta anos.